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一房数卖的履行顺序

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一房数卖的履行顺序

* 来源 : 宣齐律所 * 作者 : admin * 发表时间 : 2020-04-14 * 浏览 : 0

一、法院在审理此类案件时会适用最高院发布的如下纪要:

《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》第15条规定:“审理一房数卖纠纷案件时,如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的,一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人,其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间,应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。


二、北京市高级人民法院依《审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第13条规定如下:

出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同,在合同均为有效的前提下,买受人均要求继续履行合同的,原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人:(1)已经办理房屋所有权转移登记的2)均未办理房屋所有权转移登记,已经实际合法占有房屋的;3)均未办理房屋所有权转移登记,又未合法占有房屋,应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素,公平合理的予以确定


、如果房屋开发商把案涉房屋网签给第三方,是否会成为房屋第一买受人要求办理产权过户的障碍。

1、有的法院认为合同网签备案仅是房屋交易监管部门的一种行政管理行为,不是物权的设立、变更、转让,不产生物权的公示效力,该房屋的所有权并未发生变动,其所有权现仍属于房屋开发商。因此第一买受人请求办理过户不存在法律上和事实上的障碍。

2、有的法院则认为合同网签备案会导致第一买受人与房屋开发商的房屋买卖合同已经无法继续履行、办理房屋过户登记。则第一买受人会面临法院判决驳回诉讼请求的风险。

法院在审理网签备案是否构成障碍时往往也会结合房屋的占有使用情况来综合认定。


四、关于涉案房屋产权初始登记

买受人请求确认涉案房屋所有权归属于自己,并请求办理过户手续时,还需要注意的是,涉案房屋是否已经由开发商办理初始登记。否则,法院可能会以目前尚无证据证明涉案房产已经办理初始登记,房屋开发商协助办理房产证的条件尚不具备为由裁定驳回起诉。

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